Echando la vista hacia el 2021, este ha sido un año sumamente complicado. La incertidumbre ha estado siempre presente debido al COVID, con un pequeño descanso en los meses de verano, que volvió a empeorar tras el aumento de los contagios por las nuevas cepas menos dañinas, pero más contagiosas.
Comenzado el 2022, vemos como los pronósticos se van cumpliendo. Se ha producido una mejora a nivel general en el sector de la construcción, aunque ahora sentimos la amenaza de una guerra cuyas consecuencias económicas afectarán a toda Europa y posiblemente al mundo entero.
Tomando esto como punto de partida, las previsiones de la evolución del mercado de la construcción para este 2022 son difíciles de concretar. Tomamos siempre cómo referencia los principales indicadores económicos españoles por lo que los datos son lo más fieles posibles a la realidad.
Resultados y previsiones
En la última actualización de las proyecciones de crecimiento del Banco de España, el organismo vuelve a un modelo de pronóstico unificado. Tal como ha indicado en el último informe de diciembre de 2021: más allá del trimestre actual la evolución de la actividad a corto plazo seguirá condicionada por los factores que han limitado el avance del PIB, como las alteraciones de las cadenas de suministros o el repunte de la incidencia de la pandemia.
Se espera que estos factores se vean contrarrestados por otros desarrollos. Destacan la intensificación del ritmo de ejecución de los proyectos financiados a través del programa NGEU (Plan de recuperación para Europa) y el mantenimiento de condiciones de financiación favorables.
El Banco de España prevé un incremento del Producto Interior Bruto del 4,5% a diciembre del 2021. Para los próximos tres años, el incremento sería del 5,4% en 2022; del 3,9% en 2023; y finalmente de un 1,8% en 2024.
En cuanto a la inflación, la última publicación del INE de diciembre de 2021 lo sitúa en un 6,5% interanual, frente al incremento del 5,5% registrado en noviembre. En sus proyecciones el Banco de España prevé un cierre de año del 3,7% en 2022; del 1,2% en 2023 y del 1,5% al para el 2024.
En el tercer trimestre del 2021, la tasa de desempleo había descendido en siete décimas frente al dato del trimestre anterior, situándose en un 14,6%. Mayor ha sido la reducción de la tasa de desempleo entre la población joven. Esta se ha reducido en 2,8 puntos, alcanzando el 23,8%, niveles cercanos a los del último trimestre de 2019. Las proyecciones del Banco de España para el cierre del 2021 se sitúan en un 15%. Para los próximos ejercicios se prevé un descenso continuado con un 14,2% en 2022, un 12,9% en 2023 y un 12,4% en 2024.
En cuanto a la compra – venta de viviendas, catorce Comunidades Autónomas han incrementado su precio de venta promedio durante el cuarto trimestre del 2021 respecto al mismo periodo del 2020. Los incrementos más notables los presentan las Islas Baleares (+5,4%), las Islas Canarias (+4%) y la Comunidad de Madrid (+3,4%). Las únicas tres Comunidades que presentan contracción en los precios son el Principado de Asturias (-1,6%), Aragón (-0,5%) y Galicia (-0,4%).
Baleares se impone en el ranking de precios por comunidad autónoma, con un valor promedio de 2.415 €/m², superando a Madrid, que se sitúa en un promedio de 2.294 €/m².
En tercera posición aparece el País Vasco, que alcanza este trimestre un valor de 2.259 €/m². La parte inferior del ranking la encabeza Extremadura, con un valor de 867 €/m², seguida por Castilla la Mancha con 872 €/m².
En rasgos generales se pueden destacar estos datos para la evolución del mercado de la construcción en 2022:
- Viviendas iniciadas y terminadas +26%/+13%
- Compraventas de viviendas +39%
- Hipotecas constituidas +25%
- Stock de viviendas +0,35%
- Valores de venta +3,7%
Sector residencial
El mercado residencial no ha sido de los más afectados durante el 2021. Para este 2022 se prevé una estabilización del precio de la vivienda. Si bien hay otros factores como la inflación, el aumento del coste de la construcción o la escasez de algún material que pueden afectar a la evolución del precio de la vivienda.
La recuperación del mercado laboral puede provocar un aumento de la emancipación entre los jóvenes; lo que producirá una gran demanda en los alquileres, y una menor demanda de compra – venta de viviendas.
Aspectos como la inflación, el aumento en los costes de la producción, la recuperación de la economía o la nueva ley de vivienda marcarán la evolución del mercado residencial durante este 2022.
Además, podemos esperar que la demanda de vivienda alquilada por parte de los inversores crezca, ya que los tipos de interés bajos van acompañados de un escenario de inflación. El aumento del turismo (siempre que la situación sanitaria y geopolítica lo permita) provocará un incremento de las viviendas destinadas al alquiler vacacional. Esto supondría disminuir la oferta de vivienda en alquiler en algunos territorios.
Las cifras de compra – venta e hipotecas seguirán en aumento en 2022.
Actualmente más del 90% de las viviendas en alquiler están en manos de particulares. Estos en muchas ocasiones no son capaces de responder a las nuevas demandas de vivienda. En este sentido, la gestión profesionalizada puede cobrar mucha fuerza. El Built to Rent ha demostrado en 2021 ser un modelo por el que las grandes promotoras están apostando, y se espera que en 2022 el incremento de la inversión supere el 10% interanual.
Hasta 2023, España recibirá más de 60.000 millones de euros en subvenciones europeas. 5.500 millones se destinarán a la rehabilitación de medio millón de viviendas. Tanto el volumen de las ayudas como la diversificación de estas contribuirán a reactivar y mantener la buena salud del mercado inmobiliario.
Sector logístico
El mercado logístico ha sido de los que más oportunidades de crecimiento ha tenido durante el 2021 y así se prevé que siga en el 2022 y años siguientes.
2021 cierra con un incremento del 33% sobre el volumen invertido.
La mayoría de las operaciones del mercado logístico se han concentrado en las zonas de Madrid (especialmente) y Barcelona. En Madrid, se han ampliado hasta septiembre de 2021 un total de 985.000 metros cuadrados, creciendo más de un 50% frente al mismo periodo de 2020.
En el caso de Barcelona, se han contratado 660.000 metros cuadrados, doblando la cifra del acumulado hasta el tercer trimestre del año pasado y un 50% por encima del dato de cierre de 2020.
Las rentas, se han mantenido estables en este escenario. En este momento, la renta prime en Madrid se sitúa en torno a los 5,75 €/m² al mes. En Barcelona, las rentas prime ascienden a los 7,00 €/m² al mes, con una disponibilidad que sigue a la baja situándose en un 2,9%.
A lo largo de 2022, se espera que la oferta disponible en Madrid se incremente en casi 990.000 m², con más de un 10% de la superficie ya reservada. En Barcelona, está previsto que el parque actual de suelo logístico se incremente en 400.000 m².
Se espera que este año se mantenga el crecimiento de años anteriores suponiendo uno de los grandes impulsores de la recuperación del mercado de la construcción y de la economía en general.
El sector logístico se ha convertido en el segmento no residencial que más inversión atrae, y mantiene buenas expectativas de crecimiento para los próximos ejercicios.
Desafíos para el 2022
Cómo hemos visto, la evolución del mercado de la construcción para este 2022 parece asentada, siempre y cuando la situación tanto geopolítica como sanitaria no den un giro de 180 grados.
El mayor reto que habrá que afrontar en el presente ejercicio será demostrar su fortaleza para mantener la confianza y el interés del perfil inversor. Las inversiones durante el 2021 superaron en más de un 30% al del ejercicio anterior (pero no debemos olvidar el efecto COVID en sus primeras olas), y este año creemos que va por el mismo camino.
Otro de los desafíos es que la construcción se enfrentará a un gran incremento de la inflación. Esta se debe al aumento en los costes de los materiales de construcción, los energéticos y la escasez de mano de obra cualificada. Esto puede afectar tanto al precio de las viviendas como a la rentabilidad de las empresas promotoras y constructoras, lo que podría tener un impacto en la inversión.
La nueva Ley de Vivienda es otro de los retos que presenta este 2022 para el mercado residencial. A priori esta ley no afectará a todas las zonas por igual y será necesario analizar aquellos mercados en los que sí se aplique, para observar cómo interfiere con la evolución natural de los precios.
Gracias a los fondos europeos, se están desarrollando sectores que parecían no tener tanto protagonismo, como es el sector de la rehabilitación y reforma. Pero al mismo tiempo, se presenta el reto de conseguir una vivienda asequible.
Un último desafío es el de la digitalización. El COVID ha acelerado la digitalización en casi todos los sectores y el mercado de la construcción no puede quedarse atrás.
Con el acceso a las plataformas digitales aumentan las posibilidades de encontrar negocios, dar a conocer nuestras marcas, recabar información… Es un escenario que, bien aprovechado, puede traer numerosos beneficios a las empresas de la construcción. Ya son muchas las inmobiliarias que ofertan visitas virtuales a las viviendas, las promotoras que se anuncian en internet a través de display y trabajan con un CRM para mejorar sus resultados. O los fabricantes que están implantando acciones de marketing digital para aumentar sus ventas.
Este 2022 es crucial para la evolución del mercado de la construcción. Con las previsiones y datos que manejamos hoy en día (y más allá de las impredecibles consecuencias del conflicto en Ucrania) creemos que será un buen año.
Con este artículo pretendemos dar una visión global del presente ejercicio, lógicamente no podemos ofrecer una información detallada y por segmentos de lo que va a ocurrir. Para ello te sugerimos la realización de un estudio de mercado ad-hoc en el que seguro que podrás encontrar las respuestas que estás buscando.
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